Районы Майами и всё о покупке или аренде недвижимости в Майами
Территориально Майами делится на несколько районов: Южная, Центральная, Северная и Западная части города. Исторически сердцем города считается Центральная часть. В этой части находится порт, а также такие места, как Watson Island, Virginia Key и Brickell.
Также Центральная часть Майами считается самым крупным и влиятельным бизнес-районом Флориды: здесь расположено большое количество банков, главные офисы различных компаний, суды, финансовые учреждения, парки, школы, туристические аттракционы, культурные достопримечательности и жилые кварталы.
На востоке района находится популярный̆ Южный Пляж, а в северной̆ его части располагается административный̆ центр Майами, где можно увидеть различные научно-исследовательские институты и медицинские учреждения. Майамский порт круизных лайнеров является самым большим портом такого типа в мире. Майами является главным телевизионным центром испано- язычного телевидения. Здесь располагаются головные офисы Univision, TeleFutura, Telemundo и их производственные студии. Если говорить о показателях ВВП, Майами занимает 20-е место в мире и 11-е в США.
Если мы отправимся в южную часть города, то сможем погулять по таким районам, как The Roads, Coconut Grove и Coral Way. Последний был основан в 1922 году и считается историческим местом. Coconut Grove появился еще ранее - в 1825 году; здесь можно побывать в Miami’s City Hall, различных ночных клубах, барах, ресторанах и симпатичных магазинчиках. Этот район пользуется большой популярностью в студенческой среде. Также здесь много парков и садов: если решите погулять, обязательно загляните в The Barnacle Historic State Park, The Kampong или на Виллу Вискайя. Кстати, престижные частные образовательные учреждения и исторические памятники архитектуры тоже располагаются в Coconut Grove.
Майами является четвертой по величине урбанизированной̆ областью в США после Нью-Йорка, Лос-Анджелеса и Чикаго. В 2005 году число жителей области составляло 5,2 миллиона человек. По мнению Альманаха Архитектуры и Дизайна, панорама города занимает 3 место среди самых впечетляющих видов в США и 19 место во всем мире. Майами - это единственный город, который граничит с двумя самостоятельными национальными парками - Эверглейдс и Бискейн. Всего во Флориде более 800 парков! Согласно оценкам Forbes, в 2008 году Майами завоевал титул самого чистого американского города, а Южный Пляж был назван самым лучшим пляжем в Америке.
Что касается Западной части Майами, здесь находятся Маленькая Гавана и West. В этой части города живет множество иммигрантов со всего мира.
В Майами располагается крупный школьный округ Miami-Dade County Public Schools, который занимает по величине четвертое место в США и считается одним из весомых школьных округов во Флориде. Все общественные школы находятся в распоряжении этого округа. Если говорить о цифрах, то в 2008 году здесь числилось более 380 тысяч студентов, которые обучались в 392 школах и различных образовательных центрах. Кроме того, этот округ лидирует по количеству иностранных студентов: только 60% из них имеют испанское происхождение.
Кроме школ, колледжей и университетов, в Майами немало организаций, как коммерческих, так и некоммерческих, которые предлагают различные образовательные программы и профессиональное обучение. В целом, образованию в Майами уделяется особое внимание, а потому 67% горожан старше 25 лет обладают дипломом об успешном окончании высшей школы, а у 22% в наличии диплом бакалавра и выше, что для Америки является очень хорошим показателем. Кстати, Майами считается читающим городом: в 2011 году город получил 6 место среди наиболее читающих городов Соединенных Штатов. Критерием отбора был уровень продаж книжной продукции.
Что касается экономической характеристики города, Майами считается одним из самых крупных экономических центров США. В этом коммерческом и финансовом центре располагаются компании из различных стран мира. Согласно рейтингу, составленному Globalization and World Cities Study Group & Network, Майами получил звание «Бета-Мирового Города».
Поскольку Майами территориально располагается неподалеку от стран Латинской Америки, в этом городе можно увидеть главные офисы различных латиноамериканских компаний, а международных компаний здесь насчитывается более 1400. Думаю, имена многих из них Вам знакомы, например, такие, как Microsoft, Cisco, Disney, FedEx, Sony, Yahoo, Oracle, American Airlines,Kraft Foods, Visa International, Wal-Mart, AIG, LEO Pharma Americas, Symantec, Exxon, SBC Communications.
Также Майами считается ключевым испаноязычным телевизионным центром. Именно тут расположены головные офисы различных популярных телекомпаний, например, TeleFutura, Univision, Telemundo. Кроме самих офисов, здесь также размещаются производственные студии телекомпаний, а потому именно здесь ведется производство множества передач, шоу и телесериалов. Например, в 2011 году более 80% всех программ, которые принадлежат Telemundo, были созданы именно в Майами. Помимо телевизионных, здесь есть звукозаписывающие компании, такие, как Universal Music Latin Entertainment и Sony Music Latin. Ежегодно в Майами бывает множество популярных ак-теров, которые приезжают сюда для участия в съемках музыкальных клипов и фильмов.
В Майами активно ведется международная торговля, вследствие чего местный международный аэропорт и порт считаются одними из самых загруженных в Америке. Как правило, сюда прибывают грузовые контейнеры из Карибского Бассейна и стран Южноамериканского региона. Кстати, порт по количеству рабочих мест и годовому финансовому обороту занимает 11 место в Соединенных Штатах: здесь трудится порядка 170 тысяч рабочих, а оборот составляет примерно 18 миллиардов долларов в год.
Пассажирский трафик тоже не мал: например, за 2010 год услугами порта Майами воспользовалось порядка 4 миллионов пассажиров. Именно из этого порта стартует один из семи кругосветных круизов на лайнере.
По числу международных банковских учреждений Майами занимает лидирующее место среди всех американских городов. Банки 25 располагаются не только в финансовом центре города на Brickell Avenue, но и в пригородах Майами.
Если говорить о городской экономике, одной из ее важных финансовых составляющих является туризм. Именно благодаря фестивалям, конференциям, пляжам и различным учреждениям в городе ежегодно бывает порядка 40 миллионов туристов и гостей, которые оставляют в Майами примерно 17 миллиардов долларов каждый год. Большой популярностью пользуется Майами-Бич: будучи одним из самых известных и гламурных мест в мире, он предлагает массу развлечений во всевозможных ночных клубах, ресторанах и пляжах. Кроме того, тут ежегодно проходят всевозможные мероприятия, на пример, South Beach Wine & Food Festival, Winter Music Conference, Sony Ericsson Open и другие. На таких мероприятиях бывает несколько миллионов человек.
Кроме всего прочего, в Майами располагается головной офис Южной Базы Вооруженных сил США, который руководит различными операциями, проводимыми в странах Центральной и Южной Америки. Также в Майами базируется Национальный центр исследования ураганов. Что касается промышленности, здесь развита сфера разработки и хранения различных каменных пород. Предприятия, которые специализируются в этой области, располагаются в восточной части города, неподалеку от районов Hialeah и Doral.
В 2008 году Forbes объявил Майами самым чистым городом в Америке - журналу понравились чистые улицы, огромные парковые территории, чистая вода и воздух, а также эффективная работа городских программ, которые регулируют переработку отходов. По данным компании UBS, которая проводила исследования в 73 городах всего мира, Майами получил звание самого богатого города в Соединенных Штатах, а показатели покупательской способности города позволили Майами войти в список 5 самых богатых городов мира.
В следующей публикации, что бы вы смогли узнать Майами поближе, я дам вам возможнось ознакомиться с культурной программой, благодаря которой вы сможете сделать свое посещение Майами по-настоящему увлекательным, интересным и запоминающимся. Посетите всевозможные достопримечательности, национальные парки и музеи - они настолько хороши, что масса позитивных эмоций Вам гарантирована!
ТУРИЗМ В МАЙАМИ: ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ, МУЗЕИ, ПАРКИ
Знаете, почему Майами имеет такую большую популярность у туристов? Все очень просто: здесь есть развлечения на любой, даже самый взыскательный вкус, и каждый приехавший в Майами сможет выбрать себе тот вид отдыха, который ему по душе. Если вы интересуетесь историей и искусством, для вас открыты двери арт-галерей, замков и центров искусств. Любителям живой природы очень понравится в великолепных национальных парках и изумительных зоопарках.
Тем, кто интересуется историей не только в ее классическом смысле, но и историей отдельных сфер жизни, я рекомендую различные музеи. Если вы предпочитаете семейный отдых, Майами предложит массу увлекательных способов для такого времяпрепровождения. В общем, чем бы вы ни увлекались, в Майами вы не найдете ни одной веской причины скучать и бесцельно проводить время на диване. В этом городе все создано для того, чтобы каждый турист увез домой массу положительных и ярких впечатлений о его посещении. Я сделала небольшой обзор самых популярных мест, вам осталось только выбрать. Впрочем, что бы это ни было, вы останетесь довольны!
Если вы хотите купить недвижимость в Соединенных Штатах, но приезжать лично для этого не намерены, вы можете осуществить это удаленно. Никаких проблем и сложностей здесь нет. Обратите внимание, что в некоторых штатах страны сделка по приобретению недвижимости оформляется адвокатом, благодаря чему вы можете в своем посольстве оформить на конкретного адвоката доверенность и переслать ее почтой.
Что касается денежных средств, их нужно будет перевести на специальный трастовый счет вашего адвоката. Именно с этого счета после окончания сделки деньги будут переведены продавцу. Что немаловажно, риск в этой ситуации практически отсутствует. Конечно, если вы пользуетесь услугами лицензированного специалиста, а не первого попавшегося человека, найденного вами по объявлению.
Лицензированные специалисты безумно дорожат своей репутацией по той простой причине, что в случае какой-либо бизнес-нечисто- плотности лицензию отберут и на этот вид деятельности больше никогда не выдадут. Благодаря этому покупатель может быть спокоен: все этапы операции будут прозрачны и законны.
Осмотрительность особенно важна при покупке дорогой недвижимости: перед тем, как остановить свой выбор на конкретной компании или специалисте, удостоверьтесь, что компания является солидной, опытной и известной на этом рынке.
· В штате Флорида приобретение недвижимости также может осуществляться посредством Title Company – эскро-компании. Эскро – это Escrow Account (залоговый счет), который играет роль неприкосновенной ячейки в банке. у продавца нет доступа к этим деньгам, средствами может распоряжаться адвокат в соответствии с договором купли-продажи. после оформления сделки и вы- чета всех расходов деньги со счета эскро перечисляются продавцу. Этот вид сделки также сводит риски практически к нулю.
Как открыть банковский счет и ввезти наличные в США?
Побеспокоиться об открытии банковского счета нужно в том случае, если вы планируете приобрести недвижимость в кредит. Если же покупка будет оплачена наличными, в открытии счета нет никакой необходимости. Обратите внимание: когда вы едете в США, не берите с собой сумму, превышающую $9999, в противном случае нужно будет оплачивать пошлину согласно законодательству России.
Сумму, необходимую для приобретения недвижимости, лучше отправить банковским переводом на счет нанятого вами адвоката или же на счет эскро. Учтите, что некоторые из российских банков в таких случаях требуют предъявить контракт на покупку недвижимости.
Еще один приятный момент: сумма, которую вы ввозите в США, налогом не облагается.
Однако при себе лучше иметь документы, подтверждающие ее происхождение. Таким документом может быть, например, договор продажи квартиры или дома в России.
Как заключается договор купли-продажи и регистрируется сделка?
Если вы приобретаете недвижимость за наличные, на всю процедуру покупки жилья вы потратите примерно от двух недель до месяца. После того, как вы определились с желаемым объектом недвижимости, ваш риелтор осуществляет подготовку договора купли- продажи или, как его еще называют, контракт (Contract for Sale and Purchase). Заключение контракта происходит при непосредственном участии риелтора.
Давайте рассмотрим внимательно пример договора покупки и продажи (Florida Realtors FARBAR 1), который в настоящее время используют в своей работе риелторы Флориды.
При заполнении такого договора необходимо обратить внимание на ряд очень важных деталей.
На первой странице договора:
- в строке адрес должен быть обязательно включен Folio number или Real Property Tax ID No - это регистрационный номер (кадастровый номер), который присваивается каждой единице недвижимости округом (County) при строительстве.
- Initial deposit. Помимо цены, огромное внимание уделяется сумме задатка (Аванс). Считается, что чем выше задаток, тем серьезнее намерения покупателя. В случае, когда продавец получает несколько предложений, разумеется, предпочтение получит предложение с более высоким задатком.
- Time for acceptance. Здесь должны быть указаны сроки принятия хозяином вашего предложения. Это может быть очень важно, особенно если Вы делаете предложения в отношении нескольких объектов недвижимости одновременно.
- Closing date. Дата заключения сделки также должна быть указана на первой странице. При указании даты продумайте все внимательно: у вас должно быть достаточно времени для оформления сделки и перевода денег. В противном случае вы ставите под угрозу ваш депозит.
Вторая страница договора:
- Assignability. Этот пункт договора оставляет за вами право переписать соглашение на другое лицо и тем самым снять с себя все обязательства. Как правило, этот пункт используется в тех случаях, когда стоит вопрос о перепродаже недвижимости другому покупателю.
- Financing. В этом пункте необходимо указать, каким образом вы приобретаете недвижимость - за наличные или с помощью ипотечного кредита. Если недвижимость покупается в кредит, пункт Financing позволит вам получить назад свой депозит, если банк откажет вам в кредите, и освобождает вас от обязательств по договору.
В целом, при заполнении и подписании договора будьте внимательны и неторопливы.
Если не хотите упустить понравившуюся вам недвижимость, проявите максимум ответственности ко всем пунктам и деталям договора. Проставьте инициалы и подпишитесь на каждой странице договора - это лишит продавца возможности разорвать сделку, если ему подвернется более выгодное предложение в период оформления ваших бумаг. А такие случаи в Майами нередки, особенно во время роста цен на недвижимость; любая ошибка или пропущенная подпись может «увести» приглянувшуюся квартиру или дом буквально из-под вашего носа.
Кроме продавца, покупателя и риелтора на этом этапе сделки подключается еще одно «действующее» лицо - либо титульная компания (Title Company), либо адвокат, нанятый покупателем для регистрации сделки (Closing Attorney). Задача одного из участников этого этапа - проконтролировать юридическую чистоту сделки, а также проверить и заверить все необходимые для проведения сделки документы.
После того, как все проверено, покупатель должен внести задаток (депозит), размер которого может колебаться от 5 до 10 процентов от стоимости объекта недвижимости. Хранением депозита занимается титульная компания или адвокат. На этом же этапе можно проверить, в каком состоянии находится объект недвижимости (Inspection). Впрочем, это не обязательно. Но если Вам не все равно, насколько жизнеспособны коммуникации, сантехника и как скоро все это может потребовать ремонта, то лучше не полениться и озадачиться тщательной проверкой.
В договоре (Florida Realtors FARBAR 1) этот момент прописан в пункте 12 (стр. 4): согласно условиям контракта вы можете в течение 15 дней после его подписания осуществить необходимые проверки. Кстати, сроки на проведение проверки могут быть изменены по вашему усмотрению.
Если результат инспекции будет неудовлетворительным, вы имеете право выдвинуть новые условия либо разорвать контракт и забрать свой задаток.
Для проведения подобных проверок нанимается лицензированный специалист (Property Inspector), в задачи которого входит выявление возможных конструктивных дефектов помещения, проверка состояния электропроводки, сантехники и различных коммуникаций.
Эта полезная процедура стоит совсем не дорого, порядка $250- $500, однако именно такая проверка поможет Вам получить реальное представление о состоянии объекта недвижимости и избавиться от иллюзий.
Помимо этого Вы можете осуществить более детальную проверку, которая позволяет обнаружить (или наоборот, не обнаружить), есть ли в Вашем будущем доме термиты (и другие древо-точащие насекомые), а также радон, свинцово-содержащие краски и даже те или иные виды плесени. Согласитесь, узнавать о подобных вещах пост- фактум как минимум неприятно, как максимум затратно и требует каких-либо видов ремонта.
Теперь давайте вернемся к «бумажным» делам. После того, как до- говор купли-продажи подписан, наступает время для проверки юридической регистрации собственника недвижимости (Title Search).
Это необходимо для того, чтобы своевременно определить, не находится ли недвижимость, выставленная на продажу, в залоге, либо нет ли у текущих владельцев каких-либо обязательств по ипотечному кредиту; иначе говоря, нужно понять, возможна ли продажа конкретной недвижимости и нет ли каких-либо причин, этому препятствующих.
Этой проверкой занимается либо адвокат покупателя, либо Title Company. Обратите внимание, что стоимость этой проверки не нужно оплачивать дополнительно, она входит в общие расходы по ведению сделки.
Параллельно с проверкой осуществляется оформление договора обязательного страхования недвижимости. Этой процедурой занимается титульная компания; кстати, именно она потом вручит покупателю страховой полис на объект недвижимости (Title Insurance).
Если же вы покупаете не дом, а участок земли, то можете не тратить время на инспекции и страховки. Как риелтор я могу вас уверить – земельный участок приобрести проще и быстрее всего.
Теперь что касается получения документов на право собственности. Документ, который подтверждает право собственности на конкретный объект недвижимости, называется deed. Как правило, он вручается покупателю после того, как на счет титульной компании или адвоката, ответственного за оформление (закрытие) сделки, по- ступает полная оплата.
Однако в ряде штатов покупатель получает право собственности только после того, как deed будет зарегистрирован в окружном суде или же специальной регистрационной палате. В последнем случае титульная компания должна представить документы клерку окружного суда, после чего покупатель получает на руки уже зарегистрированный deed.
Что нужно знать покупателю о дополнительных расходах?
В процессе заключения договора купли-продажи стороны заранее договариваются, на чьи плечи ложатся те или иные расходы. Как правило, расходы покупателя состоят из следующих пунктов:
- оплата услуг адвоката или титульной компании $500-3000;
- расходы на общее страхование недвижимости порядка 0,5-2% от стоимости;
- пошлины при покупке (State Documentary Stamp Tax) $0,35 на каждые $100;
- судебные пошлины $100-200;
- пошлина на кредит (Intangible Tax) $2 за каждую $1000;
- Исследование истории Титула (Title Search) $150-300;
- инспекция термитов $50-150;
- инспекция дома $300-500;
- ежегодный̆ налог на недвижимость 1,5-2% от стоимости недвижимости.
Как я уже говорил, услуги риелтора, которые составляют порядка 5-6%, как правило, оплачивает продавец. На продавца также ложится оплата налога на передачу собственности (в размере 0,7% от суммы сделки).
Если вы хотите, кроме обязательного страхования недвижимости, застраховать жилье дополнительно, например, от стихийных бедствий, приготовьтесь ежегодно оплачивать от 0,5 до 2% от стоимости объекта; на стоимость конкретной страховки влияет огромное количеством факторов и рассчитывается она индивидуально.
СХЕМЫ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Для иностранных граждан предусмотрены различные схемы владения недвижимостью в Соединенных Штатах. Предлагаю рас- смотреть каждую из них, чтобы Вы могли определить, какая из схем наиболее удобна для Вас.
Учтите, что каждая схема имеет свою специфику и особенности; применение той или иной схемы определяется как налоговой ситуацией, так и целями инвестирования. Кроме того, существуют различные варианты, благодаря которым можно оптимизировать налогообложение по отношению к инвестициям.
Прямое владение собственностью
Основным преимуществом такого вида является отсутствие обязательств по оплате повторных налогов при репатриации прибыли. Кроме того, для этой схемы предусмотрена адекватная налоговая ставка и также имеет место прирост капитала в случае продажи недвижимости.
Если говорить о недостатках прямого владения собственностью для нерезидента, к ним следует отнести более высокую налоговую ставку, которая касается физических лиц, но не затрагивает корпораций. Подробную информацию о налогах Вы можете получить, пройдя по этой ссылке или проконсультироваться с адвокатом или бухгалтером.
http://en.wikipedia.org/wiki/Estate_tax_in_the_United_States.
Владение недвижимостью через ООО
Эта схема схожа с прямым владением недвижимостью, однако она имеет - также, как и корпорации - именно ограниченную ответственность. Этот момент считается основным преимуществом использования данной схемы. В случае, если у объекта недвижимости несколько владельцев, подоходный налог выплачивается самостоятельно каждым партнером ООО. Если же собственник один, он один несет налоговое бремя.
Как правило, подоходный̆ налог ООО платит в стране проживания, однако ряд иностранных государств рассматривает американское Общество с Ограниченной Ответственностью как корпорацию, что может создать разногласия в вопросах налогообложения как в своей стране, так и в Соединенных Штатах. Для того, чтобы избежать возможных хлопот и проблем в случае владения недвижимостью через ООО, необходимо сотрудничать с налоговым консультантом. При этом важно, чтобы налоговый консультант имел опыт работы по международным сделкам.
Владение недвижимостью через иностранную корпорацию
Если иностранная корпорация приобретает недвижимость в США напрямую, то все обязанности по подаче налоговых деклараций возлагаются на иностранное юридическое лицо. Обратите внимание, что налоговая ставка на ведение бизнеса иностранной̆ компанией̆ в США составляет 35%.
В случае, когда несколько объектов недвижимости принадлежат одному иностранному юридическому лицу, все доходы и убытки от различных объектов могут компенсировать друг друга. Однако потери одного объекта влияют на другой̆ объект.
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) - это закон, регулирующий налогообложение иностранных инвестиций в недвижимость Соединенных Штатов, который был принят Конгрессом США в 1980 году. Этот закон был принят, чтобы иностранные инвесторы выплачивали такой же объем подоходного налога, как и резиденты США; в данном случае речь идет о налоге после продажи недвижимости, в которую были инвестированы средства, либо в случае иного способа ее отчуждения.
В соответствии с этим законом владение недвижимостью приравнивается к ведению торговли либо осуществлению какой-либо другой предпринимательской деятельности.
Владение недвижимостью через американскую корпорацию.
Если нерезидент решит владеть недвижимостью через американскую корпорацию, это позволяет получить защиту его индивидуальных активов. При этом ставка на ведение бизнеса составляет 35%. Поскольку налогоплательщиком становится корпорация, для частного лица отпадает необходимость в подаче налоговой декларации.
Однако корпорация обязана открывать информацию в отношении любого лица, которое владеет 50% акций и более. Акции корпорации будут облагаться налогом на наследство, а репатриация доходов будет подвергаться двойному налогообложению, если только корпорация не ликвидируется после продажи недвижимости.
Если ликвидировать корпорацию по каким-то причинам невозможно (например, у корпорации во владении несколько объектов недвижимости), то репатриация подлежит двойному налогообложению.
Владение недвижимостью через многоуровневые структуры
Как показывает практика, многие иностранные инвесторы предпочитают многоуровневую структуру, которая подразумевает схему, где иностранная корпорация владеет американской корпорацией. В этом случае нерезидент получает защиту активов, а также не имеет обязанности по предоставлению личного подоходного налога в США. При использовании этой схемы не применяются налоги на наследство и на дарение.
Также не налагается налог на прибыль в филиале, поскольку недвижимостью владеет американская корпорация. Американская корпорация может быть ликвидирована после продажи имущества. Что касается денежных средств, они могут быть репатриированы в иностранную корпорацию, причем без уплаты каких-либо налогов на американском уровне.
При использовании данной схемы американская корпорация будет платить налоги на прирост капитала, как и какая-либо другая американская корпорация. Если национальная корпорация будет ликвидирована в первую очередь, доходы от продажи недвижимости будут распространены на иностранные корпорации без дополнительных налогов на прибыль.
СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ в США
Что касается расходов непо- средственно на содержание недвижимости, здесь тоже есть отличия в зависимости от типа недвижимости. Расходы в кондоминиумах носят название homeowners association free, и включают в себя расходы на содержание мест общего пользования, на благоустройство территории и страховку.
Иногда в эти расходы также может быть включена стоимость воды, интернета и кабельного телевидения. Оплата включается в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (HOA), которая осуществляет платежи. Владелец же оплачивает газ, телефон и электроэнергию.
Если вы решили купить дом, давайте посмотрим, какие расходы могут ждать вас в этом случае. Если взять, например, дом с двумя ванными комнатами, двумя гаражами и тремя спальнями, ежемесячно нужно будет делать следующие платежи: порядка $100-250 за электроэнергию, столько же за водоснабжение, около $60-100 за содержание в порядке газона.
Кстати, все платежи можно осуществлять через интернет.
Как я уже говорил, кроме обязательной страховки можно оформить дополнительные. Более того, можно отдельно застраховаться от пожара, застраховать сантехнику, электропроводку, сплит-системы и пр.
Для тех из вас, кто не планирует пока проживать в приобретен- ном жилье и, как следствие, следить за его состоянием и своевременной оплатой коммунальных платежей, есть возможность обратиться к управляющей компании, которая за определенную плату с удовольствием возьмет на себя все хлопоты по этой части.
Именно управляющая компания будет вносить оплату за все коммунальные платежи, решать различные проблемы, платить налоги и взимать плату с арендаторов.
Как правило, стоимость услуг управляющей компании может колебаться от 10 до 15 процентов от ежемесячной арендной платы.
Все детали, в том числе и по оплате, прописываются в договоре между владельцем и управляющей компанией. После того, как договор заключен, владельцем недвижимости вносится единовременный̆ платеж, размер которого составляет 50% от месячной̆ платы за аренду недвижимости.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
Что касается поиска интересующего вас жилья, вы можете пойти двумя путями. Путь первый - это самостоятельный поиск. «Бороздите» просторы газет, интернет-форумов и досок объявлений: вполне возможно, что вы найдете что-то подходящее. Для поиска могу порекомендовать следующие сайты: Trulia.com, Zillow.com, Hotpads.com, Realtor.com, Craigslist.com.
Второй путь - обратиться в агентство по недвижимости.
Как показывает практика, это самый эффективный путь, особенно с учетом того, что очень многие интересные варианты из базы агентствапопросту не попадают на страницы газет и в интернет.
Учитывая, что вы не платите комиссию агентству, возможности здесь гораздо шире.
Имейте в виду, что стоимость арендной̆ платы прописывается в договоре и не может быть изменена до окончания срока действия до- говора. Договор обычно заключают на год, но в некоторых случаях можно быть больший или меньший срок по договоренности сторон.
Далеко не всегда арендная ставка меняется после окончания договора, все зависит от ситуации на рынке. Если одна из сторон не выпол- няет или нарушает условия договора, пострадавшая сторона может расторгнуть договор и востребовать в судебном порядке моральную компенсацию за причиненный ущерб.
Что немаловажно, арендодатель не имеет права дискриминировать потенциального арендатора по различным признакам, таким, как: национальность, расовая принадлежность, пол, возраст, верои- споведание, инвалидность или наличие несовершеннолетних детей.
И если в России не редкость, когда в объявлении указано, что жилье сдается либо славянам, либо семьям без детей и так далее, то здесь такие номера не пройдут: арендатор с подобными «ограничителями» может быть подвергнут наказанию вплоть до лишения свободы.
Что касается процесса оформления аренды, он очень прост: вам находят подходящее жилье, вы делаете арендодателю предложение и вносите задаток.
Обычно деньги вносятся на счет риелторской ком- пании (Escrow Account), где они и находятся до завершения сделки. Я не рекомендую вносить задаток непосредственно арендодателю, хотя это кажется более простым и привычным. В случае каких-либо изменений или форс-мажорных обстоятельств (как с вашей, так и с его стороны), могут возникнуть проблемы с возвратом средств. Чтобы избежать этого, действуйте через риелторскую компанию.
Имейте в виду, что подписание соглашения об аренде (Lease Agreement) еще не означает, что вы тут же получите ключи и въедете в новое жилище. Как правило, потенциального арендатора, особенно если он планирует жить в приличном месте, проверяют на наличие криминального прошлого (Criminal Background Check).
Стоимость проверки, за которую платит арендатор, составляет порядка $150. Если проверка не выявила ничего предосудительного, Вы можете въезжать, распаковывать чемоданы и радоваться жизни.
· В штате Флорида риелтор получает комиссионные от арендодателя, т.е. арендатору работа риелтора обходится бесплатно.
Если Вы хотите арендовать квартиру в кондоминиуме, приготовьтесь, что проверка может затянуться на несколько недель. Здесь алгоритм следующий: Вы подаете заявление в Ассоциацию кондоминиума, оплачиваете $100-150 за проверку Вашей личности и ожидаете результаты проверки от 1 до 3 недель. К сожалению, ускорить проверку и обработку информации практически невозможно: в Ассоциации заседают в основном пенсионеры, которым свойственны бюрократичность и негодование при виде взяток.
Кратковременная аренда
Если вы планируете арендовать жилье на небольшой срок (от недели до месяца), приготовьтесь к большим расходам, потому что кратковременная аренда превышает обычную в 1,5-2 раза. Кроме того, вам придется заплатить риелтору за услуги, что при длительной аренде обычно делает арендодатель.
Комиссия риелтора выплачивается при подписании договора аренды и колеблется от $100-500.
Кроме того, что за кратковременную аренду вы заплатите дороже, приготовьтесь к тому, что при вселении понадобится внести депозит (security deposit). Это своего рода страховка арендодателя на тот случай, если арендатор повредит имущество.
Теперь давайте от слов перейдем к цифрам. Например, Вас заинтересовала двухкомнатная квартира, которая при длительной сдаче в аренду стоит 2000 долларов в месяц. Арендовать на короткий срок, вы сможете ее за 4000 долларов. В целом, ваши расходы составят: $4000 за месяц проживания, $4000 депозит (security deposit) и $500 комис- сионных риелтору.
Аренда недвижимости:
плюсы и минусы проживания в «чужом» доме
Несмотря на то, что владение собственной недвижимостью кажется весьма привлекательным, съемное жилье имеет немало поклонников, причем не только среди тех, кто не может позволить себе купить недвижимость.
Один из больших плюсов съемного жилья заключается в том, что вы можете менять место жительства так часто, как вам захочется. И это на руку тем, кто любит периодически менять районы, города, страны. Согласитесь, покупать каждый раз дом или квартиру там, где вы планируете провести пару лет, не совсем удобно. А если у вас
изменились жизненные обстоятельства, семейная ситуация или работа?
Для того, кто снимает жилье, нет никаких проблем: он пакует чемоданы и переезжает в новую квартиру. Правда, не стоит забывать о таком моменте, как договор с арендодателем: согласно договору о переезде вы должны предупредить его за определенное время, на- пример, за месяц или два. Так что этот момент стоит учитывать и за- ключать договор на тот срок, который для Вас оптимален, особенно если вы переезжаете достаточно часто.
Еще один плюс - это то, что у вас нет необходимости заботиться об исправности различных предметов или систем в съемном жилье, это целиком и полностью лежит на плечах собственника. Так что если у вас внезапно сломался унитаз или потекла раковина, непредвиден- ные расходы ждут арендодателя, а не квартиросъемщика, что удобно и необременительно.
И, что немаловажно, чаще всего ежемесячная плата за съемное жилье бывает ниже, чем расходы на собственный дом или квартиру, особенно что касается первых лет после приобретения. Кроме того, вам не нужно иметь накоплений - достаточно стабильного дохода для оплаты жилья.
Что касается минусов, к основным можно отнести следующие.в
«Плата за воздух»: Ваши деньги уходят в карман собственника жилья, практически впустую. Иначе говоря, вы их не инвестируете, а просто тратите. Кроме того, без разрешения собственника жилья вы не сможете принести в ваш дом какие-то кардинальные перемены. То есть, если вы захотите переклеить обои или покрасить потолок, вам потребуется согласовывать эти действия с арендодателем. А если он будет против?
Что касается уровня съемного жилья, здесь тоже не все на высоте, разве что вы не снимаете дорогую квартиру. Если вы арендуете квартиру в доходном доме, то там наравне с ценой является низким и уровень дома, двора, лифтов и соседей. в
На что еще следует обратить внимание, так это на то, что вы в определенной степени находитесь в зависимости от собственника жилья. И если в один «прекрасный» день арендодатель решит перестать сдавать свою недвижимость, вам придется искать что-то другое. Особенно этот момент бывает неприятным, когда вы не планировали вообще никаких перемен.
Обратите внимание и на то, что с каждым годом цены растут, а это значит, что вы будете должны платить за одно и то же все больше и больше. Тогда как тем, кто купил недвижимость в кредит, проживание по мере выплаты обходится дешевле, помимо того, что этот дом находится в собственности, а не в аренде.
Безусловно, всегда будут те, кто хочет или вынужден снимать жилье, но я бы им советовал со временем все внимательнее относиться к плюсам и минусам такого проживания. И по мере того, как жизнь и доходы будут становиться более стабильными, я советую рассма- тривать покупку жилья в ипотеку как более выгодный для вас способ вложения денег.
Сдать недвижимость в аренду
Если вы приобретаете недвижимость, чтобы сдавать ее в рент, обратите внимание на следующие моменты. Как вы понимаете, сдача в аренду подразумевает получение доходов, с которых нужно платить налоги. Ставка налога на этот вид доходов составляет 30% от платы, которую вносит арендатор. Однако эту ставку можно уменьшить легальными способами. Если списать затраты на содержание объекта недвижимости, можно сильно уменьшить налог, а то и вовсе не платить его совершенно официально.
К таким расходам относится амортизация стоимости недвижимости за 15 лет, страховка, платежи в ас- социацию недвижимости домовладельцев, расходы на ремонт и даже проценты, которые вы выплачиваете за ипотеку.
Если ваша квартира расположена в кондоминиуме, обратите внимание, что во многих кондо существуют различные ограничения и запреты. То есть, как это ни прискорбно, но бывает так, что вы, будучи полноправным владельцем квартиры, можете не иметь возможности сдавать так, как вам хочется или же сдавать ее вообще.
Например, в некоторых кондоминиумах нельзя сдавать квартиру в аренду в течение какого-то времени после покупки (год или два). В других разрешается сдавать только один или два раза в год. А где-то аренда запре- щена полностью. Поэтому если вы хотите приобрести жилье с целью последующей сдачи, поинтересуйтесь правилами кондоминиума.
Если говорить о способах нахождения клиента, вы можете попытаться найти его самостоятельно, размещая объявления в газетах, на досках объявлений и соответствующих интернет-сайтах, например:
craigslist.org, backpage.com, miamiherald.com, miaminewtimes.com.
Однако если мы вспомним, что для арендатора в большинстве случаев услуги риелтора бесплатны, нужно здраво оценивать ваши возможности и результаты на поприще самостоятельных поисков. Исходя из своей практики, я рекомендую все-таки обратиться к риелтору: хоть это и будет стоить каких-то денег, зато хлопот практически никаких.
Если вы решите воспользоваться услугами агентства и получить пакет профессиональных услуг, все, что вам понадобится - это подписать соглашение (Exclusive Right to Rent Listing Agreement), где будут прописаны сроки действия договора и размер комиссионных агента. Как правило, срок действия договора от 3 до 6 месяцев, а стоимость услуг составляет порядка 10% от стоимости сдаваемого в аренду жилья. То есть, если вы планируете сдавать квартиру за 2000 долларов в месяц (что принесет Вам 24000 долларов за год), комиссия риелтора составит 2400 долларов.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ в США
Как правило, любому, кто покупает недвижимость, стоит задуматься и о ее последующей продаже. Например, если вы решите переехать или же в семье намечается прибавление, знания не только о покупке, но и о продаже жилья вам будут действительно полезны.
Что полезно знать про прибыль и налоги
Не платит налоги только медведь в берлоге. Современная поговорка.
Обратите внимание, что суммы, которые ввозятся или переводятся иностранными гражданами в США из-за границы, налогом не облагаются, поскольку они заработаны за пределами Соединенных Штатов.
Если вы решите продать приобретенную в США недвижимость, не забывайте, что налог будет взиматься только с прибыли (gain capital).
Под прибылью в данном случае понимается разница между ценой продажи и ценой покупки. Кстати, если собственником продаваемой недвижимость является резидент, а продаваемая собственность является местом основного проживания, то этот налог не взимается.
Также налог не взимается в тех случаях, если недвижимость в случае смерти владельца достается наследникам, то есть не взимается налог с наследства. Доставшаяся им собственность будет рассматриваться как полученная прибыль, на которую и будет начислен на- лог; однако если для наследника полученная недвижимость и ранее являлась основным местом проживания, то он будет освобожден от уплаты налогов.
Налоги с продажи недвижимости в разных штатах отличаются. Кроме того, для резидентов и нерезидентов разные ставки. Например, если резидент продает недвижимость во Флориде, налог (The capital gains tax rate of Florida) может колебаться от 1,9% до 2,1%, причем вне зависимости от стоимости объекта. Если резидент Флориды прожил в продаваемом жилье два года из пяти, то он может не платить налог на сумму прибыли до $250,000; для семейной пары эта цифра составит уже $500,000.
Что касается нерезидентов, они, независимо от того, в каком штате расположен объект недвижимости, заплатят дополнительный федеральный налог, который составляет 10% от суммы продажи.
Впрочем, этот налог можно не платить, если недвижимость продается не дороже $300 тысяч и новый владелец подпишет документ, что он обязуется проживать в приобретаемом доме (квартире) лично в течение первых двух лет не менее 6 месяцев в каждом году.
Более того, из этого десятипроцентного налога налоговыми органами может быть удержана сумма налогов на доход с аренды, если владелец сдавал жи- лье в аренду и вовремя выплачивал налоги.
Как превратить недвижимость в выгодную инвестицию?
Как известно, вложение в недвижимость, как правило, само по себе выгодно. А инвестиции в недвижимость в Майами чрезвычайно выгодны. Этот город с каждым годом набирает все большую популярность, и это обуславливает постоянный рост цен на здешнюю недвижимость.
Несмотря на это, универсальных рецептов нет. Рынок недвижимости и финансовый рынок очень подвижны и подвержены постоянным изменениям, а потому подбирать объекты для инвестирования нужно в каждом конкретном случае применительно к тому периоду времени, на который запланированы вложения. Не стоит покупать все подряд.
Даже для инвестиций следует подбирать только те объекты и схемы, которые соответствуют вашим пожеланиям и планам. Кстати, инвестиционные проекты нередко используются для прохождения имми- грационного прогресса в Соединенных Штатах и для получения статуса постоянного жителя по одной из программ иммиграции.
В этом разделе я хочу поделиться полезной информацией с теми, кто планирует выступить в роли продавца недвижимости. Несмотря на то, что сама по себе затея с продажей недвижимости выглядит достаточно простой, есть ряд моментов, которые следует учитывать каждому, кто хочет сам этим заняться. И для начала давайте рассмо- трим один животрепещущий вопрос, который звучит так:
«А может я смогу продать сам, без риелтора?»
Нет недвижимости, которую нельзя продать. Есть цена, за которую никто не купит.
Думаю, я никого не удивлю предположением, что всегда есть желающие продать свой дом самостоятельно, без горячего участия риелтора. В этом нет ничего такого, особенно с учетом того, что если повезет, можно сэкономить, не оплачивая услуги агента по недвижи- мости. Вопрос в другом: насколько эффективен такой способ?
Разумеется, кое-кому удается провернуть такую сделку, именно поэтому я считаю, что нет ничего невозможно. Однако если спросить тех, кто продавал свою недвижимость без риелтора, сколько времени у них ушло на продажу и удовлетворила ли их полученная сумма, как правило выясняется, что либо продажа в частном порядке заняла намного больше времени, чем ожидалось, либо цена не совсем соответствовала ожиданиям продавца. И для этого есть вполне логичные объяснения.
Смотрите сами. Если вы решили продать свой дом без риелтора, значит ваша недвижимость не появится в базе MLS, то есть риелторы покупателей не смогут оперативно узнать, что на продажу выставлена такая-то недвижимость по такой-то стоимости. Все, что вам оста- ется - это размещать частные объявления в газетах или Интернете.
Будьте готовы к тому, что после выхода объявления вам будут звонить и писать, а вы в свою очередь будете тратить личное время на объяснения и рассказы. Игнорировать не получится, ведь вы же хотите продать дом? Среди звонящих далеко не все будут потенциальными покупателями: как минимум половина звонков бувдет сделана профессиональными риелторами, которые станут предлагать свои услуги.
Примерно через неделю вы начнете уставать от этих звонков и писем и от необходимости по сто раз повторять одно и то же. Разве что вы имеете массу свободного времени и любите рассказывать одну и ту же историю тысячу раз.
Если вы хотите поэкспериментировать, я рекомендую не продлевать эксперимент дольше, чем на пару недель. Если по истечении это- го срока дом не нашел потенциального покупателя, не мучайте себя. Попробуйте поработать с риелтором и убедитесь, насколько удобно, когда такими хлопотами - звонками, письмами и показами – занимается специально обученный человек.
Кстати, как показывает практика, риелтор может продать ваш дом дороже, чем вы. И это с учетом выплаченной ему комиссии. Так что подумайте, стоит ли тратить время попусту и терять деньги, если этого можно избежать?
Покупать всегда дорого, а продавать всегда дешево. Современная пословица
За свою долгую практику я не раз сталкивалась с достаточно забавной ситуацией, когда заходил разговор о стоимости продажи жилья. Забавность заключалась в том, что, обозначая стоимость, продавец отталкивался от чего угодно, но только не от текущей ситуации на рынке недвижимости.
Этим «чем угодно» выступали, например, такие факторы, как размер долга, погасить который планировалось с разницы между проданным и новым купленным жильем. Или уверенность в том, что если дом был приобретен за «очень дорого», то теперь самое время продать его еще дороже. Встречалось и то, человек хотел продать дом таким образом, чтобы денег с его продажи хватило на новый дом гораздо большего размера.
А кому-то просто не хватало на новый автомобиль и продавцу этого было достаточно, чтобы увеличить цену ровно на недостающую на машину сумму. Я понимаю, что читать это достаточно смешно, однако на практике бы- вает не до смеха. Потому как приходится потратить немало времени и слов, чтобы вернуть продавца на грешную землю и познакомить его с реальными ценами на недвижимость в конкретный отрезок времени.
Именно поэтому я всегда знакомлю продавца с текущей ситуацией на рынке. Это позволяет и мне, и ему сэкономить время и нервы.
Согласитесь, вы же не станете переплачивать даже за хороший дом только потому, что его нынешнему владельцу хочется новенький автомобиль? Правильно, и никто не станет. И чем быстрее продавец перестанет упрямиться, тем лучше для него самого.
На рынке недвижимости психология «почем хочу, потом и продаю» не работает, здесь функционируют совсем другие механизмы. Покупатели хотят дешево, продавцы желают дорого, но в итоге и те, и другие имеют дело с фактической стоимостью.
Даже если Вы пока только подумываете о продаже, я настоятельно рекомендую изучить цены, причем не абстрактно, а предметно: посмотрите, по какой цене продают недвижимость, похожую на вашу (уровень, состояние, география и пр.). И только после этого пример- но сориентируйте себя по стоимости, дабы желаемое впоследствии не сильно расходилось с действительным. Трезвый подход и тщательный анализ помогают избежать многих разочарований. В том числе, и на рынке недвижимости.
продажа недвижимости:
секреты риелтора, полезные для продавца
Дело мастера боится. Русская народная пословица
На самом деле, никаких особо секретов нет, но Вам любопытно ведь посмотреть на работу риелтора изнутри, а потому я с удоволь- ствием поделюсь некоторыми моментами. Как правило, потенциальный продавец после первого вопроса о стоимости услуг интересуется, сколько он сможет выручить за свой дом. Поскольку я не телепат и не мошенник, то для того, чтобы оценить ваш дом, мне нужно произвести ряд манипуляций.
Для начала я открою профессиональную базу, чтобы изучить ситуацию в Вашем районе за последние полгода. Это нужно для того, чтобы понимать, с каким уровнем цен мне придется работать и на что мы с вами сможем рассчитывать при продаже дома. После этого мы договоримся о встрече, и я приеду, чтобы вниматель- но осмотреть ваш дом, его уровень и состояние.
Теперь, когда у меня есть на руках факты, остается прогуляться по вашему району и произвести разведку на предмет того, что и по какой цене продается рядом с вашим домом; иначе говоря, мне нужно определить ваших конкурентов.
Разумеется, я не буду осматривать все подряд – только то, что в определенной степени похоже на вашу недвижимость и может привлечь «вашего» покупателя. И только по- сле всех этих «танцев с бубном» можно будет говорить об ориенти- ровочной стоимости вашего дома. Как вы видите, чтобы произвести оценку, нужно потрудиться, а потому не стоит верить на слово тем, кто назначает цену за ваш дом, не взглянув на него.
Кстати, для меня не имеет особого значения место, где расположена ваша недвижимость. Совсем не обязательно заниматься продажами в каком-то конкретном районе, для определения объективной стоимости можно в каждом случае пользоваться вышеозвученной схемой, и это поможет получить реальные представления о том, на какие цены можно ориентироваться в том или ином случае. А теперь давайте поговорим о том, над чем следует призадуматься продавцу, если он хочет, чтобы продажа дома была более успешной.
помогите вашему дому стать привлекательнее в глазах покупателя
Не доходом наживаются, а расходом. Русская народная поговорка
Даже если вы не собираетесь продавать дом или квартиру в ближайшие десять лет, позаботиться о том, чтобы ваша недвижимость в один прекрасный день понравилась покупателю сразу следует заранее. Какая глупость, скажете вы, и будете не правы. Ведь улучшая дом сейчас, вы не только порадуете себя, пока будете здесь жить сами, но и поможете потенциальному покупателю впоследствии принять ре- шение намного быстрее. Вы же не собираетесь растягивать возмож- ную продажу вашего жилья на несколько месяцев, не правда ли?
Итак, если вашему дому порядка 15-20 лет, как правило, кухонные гарнитуры и оформление имеют такой же возраст. Я рекомендую выделить время и заглянуть в строительные магазины или посетить сайты, где представлены современные дизайны интерьеров, и заняться обновлением вашей кухни. Согласитесь, вам и самому приятнее будет обедать на новенькой модной кухне, и дом будет продать на- много проще с интерьером, который приближен к современности.
Разумеется, антиквариат мы в этом контексте не рассматриваем. Кстати, обратите внимание, что элементы кухни из натурального камня (гранит, мрамор) не только сделают эту зону дома более красивой и практичной, но и окажут некоторое влияние на стоимость вашей недвижимости при продаже.
Теперь давайте поговорим о напольном покрытии. Если у Вас лежит потертый ковролин или карпет, самое время его безжалостно выбросить и побаловать свой дом качественным полом. Это может быть деревянный пол, паркет или, например, ламинат. Самое главное, чего вам следует избегать, это дешевизны. Экономичный вариант напольного покрытия, во-первых, не прослужит очень долго, а во-вторых, особой ценности при продаже дома не прибавит. А деньги, как вы понимаете, вложены; так инвестируйте в свою недвижимость грамотно!
И не забудьте обратить внимание на декоративные элементы, такие, как люстры и лампочки. Дешевые лампочки могут существенно испортить впечатление, особенно, если стоимость вашего дома около полумиллиона долларов. Не стоит экономить на мелочах – это не добавит ни эстетики, ни практичности. Позаботьтесь о том, чтобы в вашем доме все было гармонично. Это, в конечном счете, сделает доброе дело и вам, и вашей недвижимости. Причем, как вы можете заметить, это отнюдь не очень дорого.
No comments:
Post a Comment