Покупка недвижимости в Майами

Для получения дополнительной информации, пожалуйста посетите мою страничку

Мы часто слышим, как вся мировая общественность, говорит о так называемой “Американской мечте”. 

Но что же эта за мечта такая?!

Психологическое клише, обозначающее идеал жизни жителей США либо действительность, которая открывает новые возможности любому человеку, желающему изменить свой образ жизни?



Американская мечта – это те идеалы высокого жизненного стандарта, о которых мечтает не только каждый американец. В основном это касается собственного дома, высокооплачиваемой работы, славы, семьи и других жизненных ценностей, которые так необходимы каждому человеку, и которые каждый определяет для себя сам.



Америка, входит в список 5 стран, в которые ежегодно мигрируют тысячи людей, для осуществления этой самой американской мечты. Зачастую выбирая не совсем легальные способы для ее реализации.



Большой собственный дом – один из идеалов этой мечты. К сожалению, очень многие думают, что приобретение недвижимости в США, так же нереально, как и осуществление этой мечты. Не информированность, дает людям пищу для сомнений. В этой статье, мы хотели бы рассказать и развеять те мифы, которыми окутана процедура покупки недвижимости в США.



Согласно законодательству США, приобретение иностранными гражданами недвижимости в США, как жилой, так и коммерческой – не ограничивается, и для этого не требуется никаких других разрешений.

Процедуру покупки недвижимости стоит четко спланировать, для того, чтобы было легче ориентироваться. В первую очередь необходимо предварительно выбрать объект. К счастью, в современном мире, для этого не требуется личное присутствие, так как, все это можно найти в интернете, тематических выставках, печатных изданиях, и др. Далее стоит выбрать риэлтора (брокера), который поможет вам с выбором и документацией. Риэлтор – это ваш гид в мир недвижимости, получив от вас информацию о желаемом объекте недвижимости, сроках и бюджетах, он начинает искать то, что подходит именно вам. Вы можете лично ознакомиться с предлагаемыми объектами, в ходе ознакомительного тура.



Конечно, клиент может и не прибегать к услугам риэлтора, и проводить сделку напрямую, но в таком случае он берет на себя все риски. Иностранным покупателям все же рекомендуется обратиться к посреднику, для того, чтобы обеспечить максимальную безопасность процедуры. В ходе переговоров, между покупателем и риэлтором подписывается договор на оказание услуг.



Возможность удаленного приобретения



В случае если покупатель не имеет возможности лично присутствовать в США, для покупки недвижимости, существует возможность осуществления сделки на расстояние. Для этого, необходимо оформить доверенность на уполномоченного риэлтора, в посольстве (консульстве) США. Деньги для осуществления операций, покупатель должен будет перечислить на специальный трастовый счет.



Это очень удобная процедура, так как риски минимальны, при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного риэлтора. В случае, если риэлтор совершает незаконные сделки, он может потерять лицензию.



Возможности удаленного приобретения недвижимости таковы, что можно даже получить ипотеку, не приезжая в США. Для этих целей можно использовать российский счет в одном из международных банков.



Заключение договора купли-продажи и регистрация сделки



В целом, процедура покупки недвижимости в США, занимает около 30-45 дней. После того, как покупатель определился с выбором объекта, риэлтор подготавливает предложение о цене. Это типовой договор, который максимально защищает интересы покупателя и продавца, и составляется риэлторскими ассоциациями штата. После подписания документов покупателем, они отправляются риэлтором – продавцу.



Далее следует процедура, непосредственного заключения договора купли/продажи, между обеими сторонами сделки, сопровождаемая риэлтором. Важным участником в данной сделке является специализированное агентство, так называемая титульная компания, которая осуществляет полный юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Покупатель должен внести задаток в размере 1-5% от стоимости объекта, хранение задатка осуществляется так же титульной компанией.



При осуществлении сделки в кредит, то покупателю следует подать заявление и все необходимые документы в банк (кредитное учреждение). В случае если банк дает согласие на выдачу ипотеки, то покупателю отправляется письменное обязательство, где описывается, что кредитор согласен выдать необходимую сумму ипотечного кредита, на конкретный объект недвижимости. Титульная компания или риэлтор, производит расчет по всем произведенным затратам, связанных с приобретением недвижимости.



Риэлтор осуществляет проверку юридического состояния жилья, с целью выявления причин которые могут помешать осуществлению покупки данной недвижимости. Титульная компания, тем временем оформляет договор обязательного страхования недвижимости, и вручает покупателю страховой полис на титул на недвижимость.



При приобретении, к примеру, земельного участка, не требуются никакие инспекции и страховки.



После поступления документов об оплате (о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности объекта недвижимости. Но в некоторых штатах, право собственности переходит покупателю, только после регистрации документов на право собственности в окружном суде. Тогда титульная компания, передает документы в окружной суд, после чего возвращает зарегистрированный документ покупателю.



Ипотека



В первую очередь необходимо четко различать понятия ипотека и ипотечное кредитование.



Ипотека – это получение кредита, под залог недвижимого имущества.



Ипотечное кредитование – кредитование на приобретение или строительство недвижимого имущества.



На сегодняшний день не многие банки (кредитные учреждения), могут предоставить ипотеку нерезидентам. Минимальные шансы на согласие их, в получении кредита на землю или стройку жилья. А кредиты на коммерческую недвижимость, нерезидентам не выдаются.



На возможность получения ипотеки, в разной степени могут влиять различные факторы. В первую очередь рассматривается статус покупателя, т.е. резидент США или нет, кредитная история, финансовое состояние, вид деятельности, семейное положение, возраст. Так же немаловажны такие факторы, как компетентность банка или кредитного учреждения, и состояние самой недвижимости, стоимость, условия покупки.



Ипотека для иностранных граждан выдается только под залог недвижимого имущества. Банк либо иное лицензированное кредитное учреждение, имеющее право на осуществление данного вида деятельности в соответствующем штате, где находится недвижимость. В случае положительного решения банка, титульная компания или адвокат подготавливают полную смету и расчет затрат на покупку объекта. В случае, если покупатель находится за пределами США, эти документы высылаются ему по экспресс почте, где он в присутствии консула должен расписаться в данных документах о залоге недвижимости. Далее документы пересылаются экспресс почтой обратно в титульную компанию или адвокату в США.



Конечно же, необходимо соблюдение ряда установленных условий ипотеки, таких как: Покупатель перечисляет 30-50% от стоимости объекта недвижимости, так же на счету в американском банке должна находиться сумма в размере не менее чем 12 ежемесячных платежей. Процентная ставка за кредит, зависит от условий кредитора, и составляет от 6 – 8,25 % годовых.



Срок рассмотрения документов составляет от 15-30 дней. Так же необходимо предоставить паспорт, справку с места работы о размере ежемесячных доходов, справку о состоянии банковского счета, а так же контракт на покупку недвижимости. Лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью, необходимо будет подготовить и предоставить письмо от независимого аудитора, где указываются данные о компании, вид деятельности, доходы. Так же по желанию кредитора, могут потребоваться и другие документы, например бухгалтерский баланс, бизнес план, справки от банков, где ранее были взяты кредиты, для подтверждения благоприятной кредитной истории.



Открытие банковского счета и ввоз наличных в США



При приобретение недвижимости в кредит, необходимо открыть банковский счет в американском банке. В случае если расчеты будет в безналичной форме, то открытие счетов не требуется. Не рекомендуется брать с собой всю сумму сделки, так как могут возникнуть проблемы на таможне. Оптимальным вариантом будет сумма, не превышающая 10 000$, так как, если сумма больше – взимается пошлина. Оставшуюся часть суммы, можно перевести путем банковских денежных трансфертов.



Ввозимая сумма не облагается налогом, так как покупатель не является резидентом, а соответственно и налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы подтверждающие происхождение денег, например, договор продажи квартиры в России.



Сопутствующие расходы



Как правило, при заключении договора купли-продажи обе стороны договариваются, о том, как будут распределяться расходы, понесенные в процессе сделки. Расходы связанные с покупкой, страхование недвижимости, судебные и гос. пошлины, в целом составляют 1-2% от стоимости приобретаемой недвижимости, и как правило их оплачивает покупатель, либо в процентом соотношений между обеими сторонами сделки.



Услуги титульной компании составляют примерно $500. А выплата налога на передачу прав собственности варьирует от 0,01 – 2% от суммы сделки, и его как правило оплачивает продавец. Комиссия брокера, составляет 6%, которые, как правило включены в стоимость объекта.



Так же, при желании, можно застраховаться от стихийных бедствий, что составит от 1-5% в год, от стоимости объекта.



Аренда недвижимости



В современном мире, существую множество способов, для того чтобы самостоятельно осуществить сделку аренды недвижимости. Однако в таком случае они берут на себя большие риски. Именно поэтому, большинство арендаторов, предпочитают воспользоваться услугами агентств по недвижимости. Стоимость услуг, которых варьирует от 10-15% от годовой стоимости аренды. Однако в разных штатах по-разному осуществляется расчет с такими агентствами, так к примеру в Нью-Йорке эту сумму выплачивает арендатор, а в Чикаго – арендодатель.



Арендные ставки на недвижимость недорогого и среднего сегмента рынка, арендодатели могу лишь раз в год изменять, и, как правило, повышение составляет 2-6%. Таким образом, в более выигрышном положении находятся те арендаторы, которые заключили долгосрочные договора. В элитарном секторе рынка, все индивидуально, и изменений ставок происходит по усмотрению владельца.



Как правило, договор аренды оформляется на год, а в случае если арендатор решает съехать, то обычно он находит другого арендатора.